Как проходит процедура банкротства при наличии недвижимости у должника
В настоящее время из-за сложной экономической ситуации многие физические лица не могут погашать свои кредитные обязательства перед банками, организациями и третьими лицами. С октября 2015 года в Федеральный Закон «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ были внесены дополнения. Теперь и физлица могут законным путем списать имеющиеся долги – объявить себя несостоятельным.
Но не все так просто, задолженность просто так никто не спишет. Должник, если не имеет достаточно средств для реструктуризации долга, должен ответить своим имуществом. Оно будет выставлено на торги, а вырученные средства пойдут на удовлетворение требований кредиторов. В нашей статье мы расскажем, как будет проходить банкротство физических лиц, если есть квартира.
Понятие единственного жилья
В Законе №127-ФЗ четко указано, что все имущество гражданина при процедуре несостоятельности должно быть описано, оценено, изъято и подлежит реализации. Но, согласно Гражданско-процессуальному Кодексу РФ, есть исключения, согласно которым некоторые объекты собственности неприкасаемые. В ст.446 ГПК приведен перечень такого имущества, в том числе и единственного жилья. Это может быть квартира, частный дом или отдельная комната.
В случае если у гражданина есть недвижимость – квартира и дача, квартира не может быть изъята и продана, так как является единственным местом для проживания должника и членов его семьи. А вот дача не попадает под такой критерий – она непригодна для жилья, в ней нет необходимых коммуникаций. Поэтому дача и участок, на котором она расположена будут изъяты.
В законодательных актах указано, что единственное жилье – это жилое помещение, пригодное для жилья, и которое на данные момент является единственным местом, где может жить семья должника.
Могут ли забрать единственное жилье
Единственное жилье при банкротстве остается неприкосновенным, оно не подлежит изъятию. Часто при рассмотрении дела о несостоятельности участники процесса сталкиваются с желанием кредиторов включить такую недвижимость в конкурсную массу для дальнейшей ее продажи. Ведь кредитор желает любым способом получить свои долги обратно.
В законодательстве РФ нет четких норм, которые разрешают описывать недвижимость, которая является единственным жильем гражданина и его семьи, ориентируясь только на цену жилья в соотношении к сумме долга.
Но при судебном разбирательстве может выясниться, что физлицо имело до процедуры несостоятельности более одной квартиры, и незадолго до судебного процесса избавилось от всей лишней недвижимости. Таким способом некоторые должники пытаются избежать конфискации и продажи своей собственности. В этом случае арбитражный управляющий может проверить все сделки, заключенные должником за последние 3 года на предмет фиктивности.
Управляющий имеет право при банкротстве физлиц признать недействительными сделки, которые были подписаны за три года до начала процедуры.
Оспариванию подлежат такие сделки:
- Безвозмездные. Сюда относят договора дарения, добровольные соглашения, согласно которым после развода все достанется бывшей супруге.
- Сделки, подписанные с заинтересованными лицами. Это договора купли-продажи с близкими родственниками.
- Соглашения, по которым активы были проданы по заниженной цене, гораздо ниже рыночной.
Таким образом, если при финансовом аудите будет установлена незаконность проведенных сделок, их могут оспорить в судебном порядке и аннулировать. А отчужденное имущество будет включено в конкурсную массу для дальнейшей реализации.
Чтобы избежать подобных ситуаций, желательно перед заключением сделок консультироваться с юристами. Можно зайти на любой специализированный сайт, дать согласие на обработку своих персональных данных и получить ответ у специалиста на все интересующие вопросы.
Единственная недвижимость в ипотеке — как быть?
Многие потенциальные банкроты думают, что, если у них имеется единственное жилье, и оно находится в ипотеке, его никто не сможет забрать. Это неверно. Недвижимость, которая приобретена в ипотеку, имеет особый статус. До полного погашения кредитных обязательств физическое лицо не имеет на нее права собственности, ее залогодержателем является банк. Должник может там только проживать, а продавать или дарить не имеет права без разрешения банка.
Взыскание недвижимости, которая находится в залоге происходит не по нормам Гражданско-процессуального Кодекса РФ, а на основании Федерального Закона «Об ипотеке».
До 2018 года у добросовестных должников еще был вариант пройти процедуру банкротства, отдать остальное имущество, но остаться с квартирой, которая находится в залоге. Но после выхода Постановления ВС №48 от 2018 года все изменилось, в судебную практику было внесено четкое понятие статуса залогодержателя. Теперь, если кредитор не включил свои требования в реестр, он теряет свой статус залогодержателя. Он не будет имеет возможность требовать продажи предмета залога и погашения своих кредитных обязательств в первую очередь. Все банки хотят обратно получить свои деньги, поэтому у должника в настоящее время нет никаких шансов оставит ипотечную квартиру.
При реализации имущества, которое находится в залоге у банка, первоначальная стоимость устанавливается управляющим, но при согласовании с кредитором. Когда стороны не приходят к согласию, вопрос будет рассматриваться судом.
Взыскивается залоговая недвижимость при следующих условиях:
- Просрочка по кредитным платежам больше 3 месяцев.
- Размер образовавшегося долга уже больше чем 5% стоимости имущества.
После того как имущество будет реализовано, 70% получает залоговый кредитор, 20% идут на погашение требований других кредиторов, а 10% идут на погашение судебных издержек.
У должника несколько квартир – что будет в этой ситуации
Если у гражданина в наличии есть несколько объектов недвижимости, решение, какую именно жилье изъять принимает арбитражный суд. При этом учитываются интересы не только кредиторов, но и должника. В законодательстве РФ нет четких правил, что именно большая по площади и стоимости квартира должна быть продана. Ведь в результате такой сделки могут пострадать семья должника.
В таких ситуациях суды обычно оставляют в собственности должника такую жилплощадь, чтобы ее хватило для нормальной жизни всех членов семьи физлица.
Также всегда учитывают интересы малолетних детей, которые проживают вместе с должником. В случае когда у несовершеннолетнего ребенка есть доля в квартире, ситуация при банкротстве физических лиц кардинально меняется. Без согласия органов опеки совершить сделку по продаже квартиры или дома будет невозможно. А социальные органы всегда защищают интересы несовершеннолетних детей.
Также следует понимать разницу между наличием права собственности на недвижимость и просто проживанием. Если у гражданина есть квартира или дом, а проживает он в другом месте, это не означает, что он владеет двумя объектами.
Единственное жилье – совместная собственность супругов
Согласно Федеральному Закону № 127-ФЗ единственная недвижимость, где проживает должник с семьей, не подлежит изъятию, не будет входить в конкурсную массу, независимо ото того, является ли оно совместно нажитым или нет. Поэтому супруга физлица не должна опасаться за свою долю.
Но если у супружеской пары, кроме единственного жилья, в наличии есть и другая собственность, на нее будет распространяться право совместного владения. Такое имущество опишут, оценят и включат в конкурсную массу для дальнейшей реализации. Если супруги владели собственностью в равных долях, после ее продажи супруга банкрота получит половину денежных средств от вырученной суммы.
Но если у супруги должника есть недвижимость, которую она получила по договору дарения или право собственности на нее было оформлено еще до вступления в брак, такой объект не подлежит изъятию и продаже. Спорным может оказаться вопрос, если во время совместного проживания на капитальный ремонт квартиры супруги были потрачены средства из общего семейного бюджета.
