Банкротство застройщика

Процедур банкротства застройщика

Новострой – это всегда лучше вторичного жилья. Однако квартира в недавно возведенном доме стоит гораздо дороже. Способ сэкономить есть — стать инвестором долевого строительства, вложив деньги за несколько лет до сдачи жилого здания в эксплуатацию. Но здесь возникает угроза – возможное банкротство застройщика.

Защита прав участников долевого строительства при банкротстве

Банкротство застройщика при долевом строительстве было самым страшным сном для инвесторов еще несколько лет назад. В новостях то и дело показывали обманутых дольщиков, выходящих на пикеты с требованием вернуть потраченные деньги. Но чаще всего люди оставались ни с чем, так как руководство строительной фирмы испарялось, а к юридическому лицу применялась процедура признания несостоятельности, в результате которой все долги списывались.

Сегодня законодателями предпринять ряд мер, которые не дают предприятию-застройщику раствориться с деньгами и гарантируют право инвесторов на защиту своих интересов. Вложенные средства не попадают к застройщику, а замораживаются на так называемых эскроу-счетах. Такие счета являются своего рода гарантом безопасности сделки.

Строительная фирма получает деньги собственников квартир только после того, как дом сдан в эксплуатацию, а жильцы получили ключи от квартир. Для возведения объекта застройщики теперь должны привлекать кредитные средства. Однако здесь есть одно но – что происходит, если о банкротстве заявляет финансовая структура, в которой открыт эскроу-счет, подробно не разъяснено.

Помимо эскроу-счетов, государством разработан еще один механизм защиты прав инвесторов, способный снизить риски в случае банкротства застройщика при долевом строительстве. В 2017 году в России был создан компенсационный фонд, в который обязаны производить отчисления все компании, осуществляющие капитальные строительные работы. Сумма отчислений составляет 1% от цены возводимого объекта.

В случае признания несостоятельности, банкротства застройщика, дольщики вправе обратиться за возмещением денежных средств из фонда. Если у строительной организации не хватает средств на завершение объекта, деньги будут добавлены из компенсационного фонда. Отчисляемые финансы контролируются государством и снижают риск возникновения неплатежеспособности компании. Но у компенсационного фонда есть лимит — сумма страхового возмещения при банкротстве не может превышать 10 млн рублей.

Признаки банкротства фирмы, занимающейся капитальным строительством

Согласно Федеральному закону, признаки, при которых наступает банкротство застройщика, те же, что и для прочих юридических лиц:

1. Образовавшийся долг перед госбюджетом, банками, партнерами в сумме 300 тыс. руб.
2. Отсутствие обязательных платежей на протяжении 3 и более месяцев.
3. Недостаточная величина имущества, за счет продажи которого можно удовлетворить финансовые требования.

Внешне банкротство застройщика при долевом строительстве имеет следующие признаки:

1. Работы на строительной площадке не ведутся продолжительное время. Техника выгнана, рабочих нет, в лучшем случае на стройке дежурит сторож. Специалисты рекомендуют инвесторам самостоятельно контролировать процесс, наведываясь на площадку раз в месяц. Если такой возможности нет, можно воспользоваться информационной системой жилищного строительства. Это база данных в открытом доступе, где застройщики обязаны ежемесячно выкладывать фотографии возводимых объектов. Крупные организации вообще устанавливают круглосуточное онлайн-наблюдение, и каждый дольщик может в любое время поинтересоваться, как ведутся работы.
2. Период действия разрешительной документации на строительство истек, что служит поводом для заморозки процесса со стороны контролирующих органов. То, что застройщик вовремя не позаботился о пролонгации документов, говорит либо о халатности ответственных лиц, либо о материальных трудностях в компании.
3. На сайте строительной организации не публикуется финансовая отчетность, которая подается в обязательном порядке.
4. Компания, строящая многоквартирный дом, не аккредитована в крупных кредитных учреждениях, которые занимаются выдачей ипотеки. Служба безопасности банков тщательно проверяет партнеров, так что, если ипотечное кредитование квартир в данном ЖК не проводится, это тревожный знак.

Что приводит к банкротству

Что до обстоятельств, приводящих к возникновению неплатежеспособности, далеко не все строительные компании изначально ставят себе цель обмануть дольщиков. Руководство многих организаций попросту не может справиться с объективными экономическими проблемами.

Эксперты выделяют несколько объяснений, почему застройщик подал на банкротство:

1. Неграмотное составление бизнес-плана.
2. Резко возросшая стоимость стройматериалов и услуг подрядчиков.
3. Ухудшение экономической ситуации в стране, вызвавшая падение спроса на жилье.
4. Большие расходы, связанные с выплатами по судебным решениям. К примеру, если на компанию подал в суд один из партнеров или потенциальные собственники жилья за нарушение срока сдачи.
5. Строительная организация пострадала от мошеннических действий.
6. Стихийные бедствия.
7. Военные действия и прочие форс-мажорные ситуации.

В случае если компании не удастся выровнять положение и привлечь новые инвестиции, не остается ничего иного, чем инициировать банкротство застройщика, что делать дольщикам описано в законодательстве.

Правила подачи иска о банкротстве

Признанием финансовой несостоятельности компании-застройщика занимается Арбитражный суд. Исковое заявление вправе подать как сам неплательщик, так и банк, который его кредитует, представитель надзорного органа либо сами дольщики. Для начала судья изучает документы, сопоставляя имеющиеся признаки перечисленным в законодательстве. С первого дня процесса главную роль в нем играет арбитражный управляющий, анализирующий реальное положение дел предприятия.

В течение 15 дней с даты, когда специалист приступил к своим обязанностям, он должен проинформировать граждан и юридических лиц о старте процедуры. Это делается несколькими способами:

1. Внесение информации в ЕФРСБ.
2. Публикация записи в печатном и интернет-издании газеты «Коммерсантъ».
3. Рассылка дольщикам письменных уведомлений о запуске процедуры.

У инвесторов, получивших письмо от арбитражного управляющего, есть три месяца, чтобы заявить о своих претензиях путем включения их в список требований кредиторов. Такая особенность процедуры связана с пропуском стадии наблюдения, а также с большим количеством участников судебного процесса.

Срок исчисляется с даты получения почтового уведомления. Это важно, так как от публикации информации в «Коммерсанте» до момента вручения письма получателю может пройти несколько недель. Если гражданин по уважительной причине не смог вовремя предъявить требования (к примеру, находился в длительной загранкомандировке), суд учтет это обстоятельство и включит инвестора в реестр.

Особенности банкротства

Процедура признания финансовой несостоятельности юридического лица состоит из нескольких этапов, в том числе и реанимационных, способных восстановить платежеспособность субъектов:

1. Этап наблюдения.
2. Финансовая санация.
3. Введение внешнего управления.
4. Конкурсное производство.
5. Прекращение процесса посредством подписания мирового договора.

Особенности банкротства застройщика заключаются в пропуске некоторых стадий, что позволяет максимально сократить судебный процесс. Ведь часто речь идет о возвращении денег или жилья людям, которые вынуждены арендовать квартиру на время строительства собственной.

Процедура наблюдения в банкротстве застройщика не применяется, как и финансовое оздоровление, в котором нет смысла. Редко вводится внешнее управление, но только в том случае, если арбитражный управляющий сочтет возможным восстановление жизнедеятельности компании. В таком случае дело передается в руки менеджера, который должен за оговоренный срок сделать все, чтобы найти новую компанию, которая достроит и передаст дом в эксплуатацию.

Законом предусмотрен еще один вариант соблюсти права дольщиков при банкротстве застройщика — заключить мировое соглашение, согласно которому должник обязуется достроить здание в определенные соглашением сроки. К примеру, работы займут не два года, как это указано в договоре долевого участия, а пять лет. Но такие случаи скорее исключение, чем практика.

Чаще всего дело о банкротстве застройщика сразу переходит в стадию конкурсного производства. Процессом руководит конкурсный управляющий, который проводит оценку балансовых активов банкрота и занимается составлением реестра.

Реестр требований дольщиков

Реестр требований дольщиков при несостоятельности застройщика выглядит иначе, чем при признании неплатежеспособности иного юрлица.

Фактически документ формируется из двух категорий:

1. Реестр денежных требований от участников долевого строительства, которые хотят вернуть вложенные средства.
2. Реестр требований о передаче жилья, в который внесены граждане, стремящиеся получить квартиру.

Основная проблема дольщиков при банкротстве застройщика состоит в том, что нет точного алгоритма или рекомендации, как лучше предъявить свои требования — взять деньги или подождать, пока достроится квартира. Ко второму варианту обычно прибегают, когда строительство помещений уже на финальной стадии.

Не стоит забывать, что дом – это не просто бетонная коробка, но и отделка, а также коммуникации и заключение договоров на обслуживание жилых и нежилых помещений с коммунальными предприятиями. Именно несогласованность того, на чьем балансе будет числиться ЖК, нередко приводит к тому, что формально квартира есть, но жить в ней невозможно.

При выборе жилья вместо денег дольщики могут пойти двумя путями:

1. Найти нового застройщика, который завершит все работы и сдаст строение в эксплуатацию. Достаточно рискованный шаг, особенно если учесть, что новая компания, прежде чем что-то делать, обязана проверить состояние объекта и документации. А это время. Так что сдача помещения может растянуться на годы.
2. Создать ЖСК (жилищно-строительный кооператив) и самостоятельно закончить строительство. Здесь важно понимать, как это делать, чтобы при передаче имущества собственникам не возникло проблем.

Если жилое здание уже введено в эксплуатацию, инвесторы подают требования о признании имущественного права на квадратные метры, указанные в договоре долевого участия.

И в том, и в ином случае дело требует привлечения опытных юристов, специализирующихся на защите и признании права собственности на строящийся объект, которые проконтролируют, чтобы передача жилых помещений прошла в соответствии с законодательством. 

В случае если субъект предпочитает вернуть средства, его финансовые претензии включаются в реестр денежных требований дольщиков путем отказа от участия в ДДУ. В ситуации, когда время сдачи объекта, указанного в договоре, истекло, дольщик имеет право требовать возмещения неустойки, прописанной в соглашении.

Правила проведения конкурсного производства

Еще одна особенность процедуры признания несостоятельности по отношению к застройщику – правила распределения денежных средств, вырученных от продажи конкурсной массы. В отличие от процедуры, применяемой к прочим юрлицам, конкурсное производство предполагает не три, а четыре стадии. Финансовые претензии дольщиков удовлетворяются перед выплатами другим кредитором после того, как будут погашены судебные издержки и плата за услуги управляющего.

Но если инвестор не успел или не пожелал включить претензии в реестр требований кредиторов до начала торгов, его требования будут удовлетворены по остаточному принципу, из средств, оставшихся после расчетов. Это сводит шансы на получение денег к нулю и еще раз говорит о том, что в процедуре должен участвовать профессиональный юрист.