С появлением процедуры банкротства физических лиц у граждан появилась возможность купить квартиру на аукционах, где распродается собственность неплательщиков. Недвижимость — один из самых востребованных лотов на торгах по банкротству, однако при выборе объекта следует досконально изучить документы на наличие подводных камней.
Правила и место проведения торгов по банкротству
Распродажа имущества банкротов ставит точку в процедуре признания несостоятельности юридических и физических лиц. Процессом распродажи руководит конкурсный управляющий, составляющий опись активов должника для последующей реализации. Квартира, если она не является единственным жильем неплательщика, первой попадает под удар, а если жилье оформлено в ипотеку, его не спасет и то, что должник остается без крыши над головой.
Но там, где одни теряют, другие находят. Заработок на покупке аукционных лотов в последнее время набирает обороты. Жилье покупают как для собственного пользования, так и для перепродажи или сдачи в аренду. Как и на любом рынке, в торгах по банкротству есть свои специалисты – агенты, готовые за комиссию порядка 30 тыс. рублей найти нужный лот и выкупить его.
С 2011 года законодательно определено, что для проведения аукционов по банкротству могут использоваться только электронные торговые площадки (ЭТП), получившие аккредитацию. Объекты недвижимости чаще всего попадают на торги, как залоговая собственность банков, которая реализовывается по стоимости ниже рыночной.
Чтобы принять участие в торгах, пользователю необходимо получить электронную подпись (ЭЦП). Цифровая подпись представляет собой сгенерированный системой уникальный электронный код. ЭЦП неповторима, как отпечатки человеческих пальцев, поэтому является надежным способом удостоверения личности гражданина в виртуальном пространстве. Электронный вариант автографа служит для заверения документов в цифровом виде, защите от фальсификации, выступает средством для идентификации участника торгов.
Выдачей ЭЦП занимаются специализированные организации. Для получения подписи понадобится паспорт и ИНН. В течение нескольких дней сотрудники фирмы проверяют личность заявителя, после чего передают ему флешку с набором символов. Одновременно с этим гражданин может получить программное обеспечение для участия в аукционах (КриптоПро) и проконсультироваться относительно установки и настройки софта.
Для регистрации на торговой платформе понадобится скан паспорта, заверенный цифровой подписью, и несколько дней ожидания. Аккредитованный пользователь получает доступ к личному аккаунту и может переходить к созданию заявки на участие в аукционе. Некоторые ЭТП требуют приложить к заявке копии документов, обязательным условием является прикрепление платежного поручения с отметкой банковского учреждения о внесении задатка. Заявка удостоверяется ЭП.
Сумма задатка составляет от 5 до 20% стоимости лота. Подробнее можно уточнить у организатора торгов. Реквизиты для оплаты прописаны в правилах аукциона. При внесении денежных средств нужно учитывать размер банковского вознаграждения.
Проверка квартиры перед торгами
Прежде чем покупать недвижимость на электронных торгах, необходимо правильно определиться с объектом продажи. Специалисты советуют приобретать только те квартиры, которые находятся территориально близко к участнику. Это принципиальный вопрос, так как в этом случае потенциальный собственник может выехать на место и осмотреть предмет торга. Для этого нужно обратиться к организатору аукциона и договориться о месте и времени просмотра. Бывали случаи, когда люди доверяли организаторам и заключали сделку, ориентируясь на фото или видео квартиры, после чего их ожидало жестокое разочарование.
Наряду с этим, важно проверить еще несколько обстоятельств:
- Не является ли квартира совместно нажитым имуществом. Если недвижимость приобреталась после свадьбы должника и нет брачного контракта, вторая сторона вправе заявить свои требования на половину жилья.
- Наличие лиц, зарегистрированных в квартире. Вне зависимости от того, является ли жилье кредитным или попало в конкурсную массу, как вторая недвижимость банкрота, если в жилом помещении прописаны люди, на снятие их с регистрации в судебном порядке может уйти не менее года. Если речь идет о несовершеннолетних, да еще и с материнским капиталом в составе ипотеки, дело может оказаться безнадежным.
- Наличие арестов и обременений. Информацию можно получить через ЕГРН. Если есть проблемы, стоит уточнить в службе судебных приставов порядок и возможность снятия ограничений.
Сразу стоит уточнить такой факт. Нередко перед тем как покупать квартиру, граждане наводят о нем справки и даже обращаются в контролирующие органы за консультацией. В ответ они слышат, что, к примеру, после смены собственника аресты снимутся автоматически. На деле же человек получает недвижимость, которую впоследствии не может ни продать, ни сдать в аренду.
Для примера — если квартира арестована в связи с уголовным делом, избавиться от ограничений фактически невозможно. Даже если выход найден, для решения вопроса понадобятся года и немалая сумма, так что выгодное приобретение рискует обернуться головной болью. Поэтому нужно быть более настойчивым и требовать четкого описания алгоритма со ссылкой на законодательные акты.
Этапы проведения торгов
Распродажа имущества банкротов предполагает несколько стадий:
- Первичные торги. За стартовую цену лота принимается стоимость, определенная собранием кредиторов. Участники следят за аукционом и совершают ставки из личных кабинетов. Повышение производится на установленный шаг (0,5-5%). Время на предложение более высокой стоимости 30 минут от предыдущей ставки. Люди, борющиеся за лот, не видят данных других участников, помимо порядкового номера. Выигрывает лицо, предложившее самую большую сумму.
- Повторный аукцион стартует с понижением начальной цены на 10-30%. В остальном все остается по-прежнему — торги ведутся на повышение с определенным шагом и временными промежутками.
- Публичное предложение. Объекты недвижимости нечасто «доживают» до третьего этапа торгов, но рассказать о нем стоит. На стадии публичного предложения лоты не дорожают, а падают в цене на установленное значение через обозначенные промежутки времени.
После окончания распродажи управляющий готовит промежуточный протокол проведения торгов, а спустя три дня предоставляет отчет с указанием победителя. В личный кабинет участника, выигравшего лот, направляется соглашение купли-продажи, которое он должен заверить ЭЦП и вернуть организатору. Плюс к этому договор подписывается на бумаге в двух экземплярах и пересылается почтой по указанному адресу.
Затем участник оплачивает оставшуюся сумму за недвижимость и может вступать в права собственности.
Частая ловушка, в которую попадаются многие новички на торгах по банкротству — покупка квартиры по цене, которая реально выше рыночной. Хотя электронная система аукционов в меньшей степени стимулирует азарт, чем торги в реальной жизни, некоторые участники борются за лот до последнего. Чтобы этого не произошло, эксперты рекомендуют заранее определить для себя границы и выходить из торгов при достижении максимума.
При всей внешней привлекательности покупки квартиры на электронном аукционе, редко кому удается обзавестись квартирой дешевле рыночной цены более чем на 10-15%. Людям, которые желают приобрести недвижимость, но не знакомы с правилами поведения на торгах, лучше не покупать объект самостоятельно, а обратиться за помощью к профессиональному агенту.
