Многие юридические лица сегодня из-за непростой экономической ситуации испытывают значительные трудности при осуществлении хозяйственной деятельности. Основная проблема, с которой они сталкиваются – невозможность своевременно рассчитаться по долговым обязательствам с поставщиками и подрядчиками, сотрудниками, уполномоченными и государственными органами, банками. Таким компаниям государство разрешает обращаться в арбитражный суд с заявлением о банкротстве.
Застройщики также сталкиваются с проблемой несостоятельности, но у них особый порядок прохождения этой процедуры. Банкротство застройщика регламентируется параграфом 7 Федерального Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002. В нашей статье мы рассмотрим, какие особенности и нюансы имеет процедура несостоятельности застройщика.
Кто является участниками дела о несостоятельности застройщика
В соответствии со статьей 34 Закона о банкротстве, в прохождении процедуры признания должника неплатежеспособным, участвует определенный перечень лиц, к которым относят:
- Арбитражного управляющего.
- Самого должника.
- Конкурсного кредитора.
- Государственные и уполномоченные органы.
- Представители исполнительной власти, которые обеспечивают прохождение этапа финансового оздоровления.
Но из-за особенностей и отдельных нюансов прохождения процедуры несостоятельности застройщиком, статья 201.2 расширяет число потенциальных участников. Сюда включаются следующие лица:
- Участники, принимавшие участие в долевом строительстве, и имеющие требования, касающиеся передачи права собственности на жилые помещения.
- Участники строительства с требованиями о передаче нежилых помещений и машино-мест.
- Представители органов исполнительной власти, выполняющие надзорные функции при строительстве домов многоквартирного типа.
Предъявление требований и обеспечительные меры
Согласно ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» застройщиков, а именно параграфу 7, земельный участок может находиться у таких субъектов хозяйствования как в аренде, так и в собственности. Но с целью защиты интересов всех кредиторов при проведении процедуры несостоятельности, статьей 201.3 настоящего Закона разрешено арбитражному суду применять ряд специальных обеспечительных мер, а именно:
- Вводить запрет на аннулирование договора аренды земли арендодателя с застройщиком.
- Собственнику земельного участка нельзя заключать договор аренды с другим лицом.
- Запрет распоряжаться владельцу земли его собственным участком.
- Статья 201.4 посвящена категориям требований для участников строительства:
- Передача жилого помещения.
- Передача помещений нежилого фонда и машино-мест.
- Денежным требованиям всех участников строительства.
После введения в отношении должника стадий внешнего управления и конкурсного производства, все требования, касающиеся вопросов строительства, должны передаваться только в рамках процедуры банкротства. А на этапе конкурсного производства действия документов относительно исполнительного производства будут автоматически прекращены.
В соответствии со статьей 201.4, пункта 2, руководитель застройщика в течение 10 дней после утверждения уполномоченного лица на должность конкурсного управляющего, должен передать ему сведения обо всех юридических и физических лицах — участниках строительства. Управляющий со своей стороны должен отправить уведомления всем участникам строительства о начале стадии конкурсного производства и о возможности выдвигать свои денежные требования или требования о передаче в собственность жилых помещений. В уведомлении должны быть прописан порядок предъявления требований для участников и сроки, в течение которых они могут быть включены в реестр. Все расходы по отправке и обработке уведомлений будут оплачены за счет компании-должника.
В обычных случаях требования кредиторов, перед внесением в реестр должны быть подтверждены арбитражным судом. А в пункте 3, статьи 201.4, параграфа 7, Федерального Закона о банкротстве застройщика, указано, что свои требования застройщики передают конкурсному управляющему, а он самостоятельно, без подтверждения арбитражного суда, включает их в реестр.
Все, кто принимает участие в деле о банкротстве застройщика, имеют право ознакомиться с реестром заявленных требований. Все возражения от участников принимаются в течение пятнадцати дней после того, как будет закрыт реестр требований.
Как определяются денежные требования
Согласно статье 201.5 Федерального Закона № 127-ФЗ от 26.10.2002, на стадии конкурсного производства участники строительства могут в одностороннем порядке отказаться от договора, заключенного ранее.
Чтобы установить размер денежного требования каждого дольщика, нужно учитывать размер причиненного убытка, в виде ущерба, причиненного застройщиком. Такой ущерб определяется как разница между общей стоимостью помещения, передаваемого участнику строительства на дату начала процедуры банкротства и суммой средств, которую участник оплатил согласно подписанного договора.
Для оценки стоимости жилого помещения, которое должно было передано пайщику, приглашается независимый оценщик. Расходы на оплату услуг эксперта будут оплачивать должник-застройщик.
Чтобы установить сумму требований от участников относительно нежилых помещений и машино-мест, для расчета берется только общий размер задолженности по правилам, указанным в статье 4 Закона о банкротстве.
Во время процедуры банкротства застройщика конкурсный управляющий ведет как отдельный реестр требований участников по каждому объекту, так и общий реестр всех кредиторов.
В статье 201.7 Закона о банкротстве указан основной перечень данных, которые должны присутствовать в реестре требований дольщиков строительства:
- Сумма в рублях, которую перечислил застройщику участник строительства по заключенному договору.
- Размер долговых обязательств участника строительства перед застройщиком.
- Общая площадь и другие основные сведения о жилом помещении, которое является предметом спора при рассмотрении дела о банкротстве застройщика.
- Данные об уплате в компенсационный фонд обязательного взноса от застройщика.
- Информация о том, что на счет эскроу по договору участия внесены денежные средства для расчетов.
- Данные о сумме, которая была внесена участником строительства по договору долевого участия за машино-место или нежилое помещение.
- Размер долговых обязательств дольщика перед компанией-застройщиком.
Очередность погашения задолженности
Согласно статье 201.9 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве»), погашение выдвинутых требований кредиторов происходят в несколько другом порядке — участники строительства имеют приоритет перед другими кредиторами. Также в этом случае имеет четыре очереди кредиторов, и согласно пункту 1 данной статьи они погашаются в такой последовательности:
- К первой очереди относятся граждане, перед которыми у застройщика имеются долговые обязательства по компенсации, относительно причиненного вреда здоровью и жизни.
- Вторая очередь — расчеты по оплате задолженности по заработной плате и выходному пособию сотрудникам и наемным лицам.
- К третьей очереди относятся все требования участников строительства и требования компенсационного фонда.
- В четвертую очередь входят все остальные кредиторы.
В соответствии с положениями, указанными в статье 201.13 настоящего Закона о банкротстве застройщик должен произвести все расчеты с участниками строительства в течение одного месяца до окончания этапа конкурсного производства.
Если у банкрота есть имущество, находящее в залоге у банка, расчеты с таким кредитором будут производиться согласно статье 201.14. После продажи на торгах залогового имущества вырученные средства будут распределены таким образом:
- 60% получит кредитор, у которого долговые обязательства обеспечены предметом залога.
- 25% получат участники строительства в соответствии с реестром требований независимо, являются ли они залогодержателями или нет.
- 10% пойдут на погашение задолженности перед кредиторами первой и второй очереди.
Оставшиеся денежные средства направляются на оплату судебных издержек, на выплату вознаграждения конкурсного управляющего, на оплату услуг лиц, которых управляющий привлекал при рассмотрении дела о банкротстве.
