Ипотека и банкротство физического лица

Ипотека при банкротстве физических лиц

Для многих российских семей приобретение недвижимости за счет кредитных средств остается единственным способом обзавестись собственным жильем. Но иногда ситуация складывается так, что человек теряет способность платить по долговым обязательствам. Возможно ли банкротство физических лиц, если есть ипотека, и есть ли способы сохранить жилплощадь за собой, об этом в статье.

Судьба ипотечного жилья при банкротстве собственника

Несколько лет назад физлица (в том числе и ИП) получили возможность заявлять о возникшей неплатежеспособности в Арбитражном суде. Инициирование процедуры возможно при сумме задолженности от полумиллиона рублей, просрочке платежей более трех месяцев и доказанной недостаточности активов гражданина для погашения долга. Учитывая, что на практике самые большие кредитные обязательства – это заем на покупку дома или квартиры, понятия ипотека и банкротство физического лица неразрывно связаны между собой.

В Федеральном законе о банкротстве физических лиц четко обозначен перечень собственности должника, на которую не может быть обращено взыскание, если дело дошло до реализации имущества. Первым пунктом указано единственное жилое помещение, в котором проживает сам банкрот и члены его семьи.

Это утверждение вводит многих людей в заблуждение. Мол, если квартира оформлена в ипотеку, но семье некуда идти, жилье останется за заемщиком даже в случае признания несостоятельности, еще и остаток долга спишут. И это главная ошибка. Дело в том, что гражданин становится полноценным владельцем квадратных метров лишь после полного погашения ипотечного договора. До этого момента недвижимость относится к категории залоговой собственности, которая подлежит реализации в первую очередь. Цель продажи — возврат денег кредитору и неважно, какая часть ипотеки уже выплачена.

Тонкости, позволяющие сохранить ипотечное жилье

Не особо поможет и участие материнского капитала в качестве первого взноса. Чтобы не ущемлять интересы несовершеннолетних детей, их часть будет вычленена из суммы, полученной от продажи, и возвращена родителям. Другое дело, если в единственной принадлежащей семье квартире прописаны дети, возраст которых не достиг 18 лет. Тогда решать вопрос с изъятием жилья придется с органами опеки.

Судебная практика показывает, что опека дает добро на продажу жилья в крайних случаях, что дает родителям шанс сохранить жилплощадь. Сложность в другом – зарегистрировать в ипотечной квартире детей, тогда как кредиторы всячески этому препятствуют.

Описанные правила не касаются военной ипотеки, так как по кредитному договору платежи вносит государство. Обязанность погашать кредит закрепляется за гражданином только если тот больше не является военным. Это отдельная процедура, после которой физлицо становится заемщиком на общих основаниях, а ипотека из военной превращается в гражданскую.

До 2019 года, был вариант, когда единственная ипотечная квартира оставалась за несостоятельным гражданином после признания его банкротом. Однако обязанность погашать платежи перед кредитором за физлицом сохранялась. Для этого люди шли на хитрость, пользуясь правилом «что не запрещено, то разрешено».

Схема такая — заемщик исправно платил взносы по ипотеке, но копил задолженность по иным кредитам, алиментам, платежам и так далее. Таким образом, даже при открытии исполнительного производства по иску других кредиторов о взыскании, изымать было нечего (квартира уже в залоге). Накопив 500 тысяч по требованиям, гражданин инициировал банкротство.

В результате получалось, что физлицо гасило ипотечный кредит за счет привлечения заемных денежных средств, которые после признания статуса банкрота с должника списывались.

Сегодня такая практика встречается крайне редко, так как поправки, внесенные в законодательство, обязывают вносить все залоговое имущество (в том числе и то, по которому исправно вносятся платежи) в реестр требований претендентов на возмещение задолженности. Объекты, не попавшие в перечень, теряют статус залоговых и не могут быть изъяты у заемщика при нарушении обязательств по выплатам.

То есть если после банкротства физических лиц квартира в ипотеке, по которой выполняются обязательства, останется за гражданином, и тот перестанет платить кредит, банку придется предъявлять претензии на общих основаниях через суд. И лишь в рамках невыплаченной задолженности. Логично, что такие последствия не устраивают кредиторов, поэтому залоговая недвижимость оказывается в списке требований одной из первых.

Способы избежать продажи ипотеки с молотка

Все обстоятельства, описанные выше, относятся к крайней стадии процесса — реализации собственности новоиспеченного банкрота с молотка. Но к такой мере прибегают далеко не всегда, ведь процедура банкротства в первую очередь нацелена на улучшение финансового положения человека. Особенно, когда дело касается ипотечного жилья, после потери которого должник и члены его семьи фактически остаются на улице.

Обязательным участником процесса признания несостоятельности, проходящем в суде, является арбитражный управляющий, в задачи которого входит изыскание способов взаимодействия должника и кредиторов без объявления физлица банкротом. Процедура одинакова как в отношении человека, работающего на предприятии, так и в отношении индивидуального предпринимателя. Согласно закону, ИП отвечает по обязательствам всей своей собственностью, в том числе и жильем.

Оформление реструктуризации

Один из наиболее распространенных шагов, к которому прибегают после запуска судебной процедуры – разработка и подписание сторонами плана реструктуризации задолженности. Под этим понимают списание части начисленных штрафов и процентов с общей суммы долга и составление графика погашения оставшейся суммы так, чтобы это было под силу заемщику и интересно для кредитора. Срок действия договора не может превышать 3 года.

Реструктуризация доступна при соблюдении ряда условий:

1. Физическое лицо имеет стабильный ежемесячный доход, который позволяет платить по плану реструктуризации.
2. В отношении гражданина не возбуждались дела по экономическим преступлениям.
3. Ранее к должнику реструктуризация не применялась (проверяются данные за 8 лет).
4. Человек ранее не признавался банкротом.

На время действия договоренность имеет следующие последствия:

1. Мораторий на начисление штрафных сумм, процентов, пеней.
2. Запрет требовать от физлица скорейшего погашения задолженности, в том числе и через третьих лиц (коллекторов).
3. Возможность потребовать кредитные каникулы (срок не более 4 месяцев) в случае внезапного ухудшения финансового состояния гражданина (как это случилось с введением карантина).
4. Прекращение исполнительных производств, начатых в отношении должника, за исключением требований, связанных с личностью (алименты, возмещение ущерба за нанесенный вред и т. п.).

Подписание мирового соглашения

В случае когда гражданин не укладывается в сроки, отведенные для реструктуризации (сумма требований слишком большая, а заработная плата не позволяет производить достаточные выплаты), но участники процесса не хотят доводить физлицо до получения статуса банкрота, можно подписать мировое соглашение. По сути это та же реструктуризация, только на не ограниченный законом период. Плюс ко всему инициатор процесса получает шанс сэкономить на судебных расходах и сохранить собственность.

Чтобы претендовать на оформление мирового договора, человеку важно вести себя корректно по отношению к кредиторам задолго до начала банкротства. С появлением финансовых трудностей заемщики должны сообщать о них менеджеру банка, не избегать встреч, отвечать на телефонные звонки, поддерживать необходимую переписку. Такое поведение повысит лояльность кредитной организации по отношению к неплатежеспособному клиенту и даст шанс на решение проблемы с минимальными потерями.

Распродажа собственности

Если принять меры по сохранению ипотечной квартиры при банкротстве физических лиц, переходят к последнему шагу — реализации активов.

Алгоритм следующий:

1. Финансовый управляющий проводит мероприятия по инвентаризации собственности и оценивает стоимость залоговых объектов, составляет список имущества для продажи, включая ипотечную недвижимость.
2. Назначается дата и электронная площадка, на которой будут проведены торги.
3. Проводится первый этап распродажи, на котором устанавливается цена на 5-10% выше оценочной.
4. На втором стоимость снижают на 10-30%.
5. На следующем этапе реализуемые активы продают, снизив цену еще на шаг.
6. Оставшееся после торгов имущества арбитражный специалист предлагает кредиторам в счет погашения задолженности. Если те не согласны, объекты распродажи возвращаются банкроту.
7. Вырученные средства идут на покрытие судебных расходов, оплату труда арбитражного специалиста, распределяются между претендентами, указанными в реестре кредиторов.
8. Судебное производство закрывают, В ЕФРСБ вносят запись о статусе банкрота.

Как избежать банкротства

Принимая во внимание тот факт, что законодательство о банкротстве физлица постоянно совершенствуется, а способов сохранить ипотечное жилье после признания несостоятельности практически не остается, юристы рекомендуют сделать все, чтобы не доводить ситуацию до Арбитражного суда.

Варианты следующие:

1. Обратиться в кредитующую организацию с просьбой о назначении кредитных каникул. Добросовестным клиентам банки часто идут навстречу и позволяют выплачивать только проценты по ипотеке, временно замораживая тело кредита.
2. Прибегнуть к процедуре рефинансирования. В порядке перекредитования клиент может попросить сменить валюту договора (для тех, кто оформлял ипотечный кредит по 2018 года), уменьшить процентную ставку, пересмотреть сроки погашения и т. д.
3. Реструктуризировать образовавшуюся задолженность. Принцип пересмотра графика выплат тот же, что и в ходе процедуры банкротства, но без участия Арбитражного суда.
4. Обращение в Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) для получения рассрочки. Государственная организация оказывает содействие отдельным категориям населения (многодетным семьям, ветеранам боевых действий).
5. Получить у банка разрешение на продажу недвижимости. Особенно если большая часть ипотеки уже погашена. Так человек сможет вернуть себе часть денег, затраченных на покупку квартиры, и приобрести другое жилье, ориентируясь на сумму, которая есть в наличии.
6. Разделить квартиру между супругами в долевом соотношении. Но это редкий вариант, так как банки подробно прописывают права граждан при оформлении ипотеки, вплоть до составления брачного договора.

Как бы плачевно не складывалась финансовая ситуация, перед подачей заявления на банкротство нужно хорошенько подумать о целесообразности такого шага. Инициируя судебное производство, человек имеет все шансы лишиться не только имущества, но и возможности получения ипотеки как минимум в ближайшие 5 лет. Ведь одно из последствий статуса банкрота – обязанность сообщать о нем банкам при обращении за кредитованием в течение указанного срока.